2017年、住宅メーカー大手の積水ハウスが東京・五反田の土地取引をめぐり、地面師グループに約55億5900万円をだまし取られた事件。舞台となったのは、品川区西五反田にあった老舗旅館「海喜館」の跡地だった。事件から約9年が経過した2026年現在、主犯格とされたカミンスカス操、内田マイク、土井淑雄には、それぞれ懲役11年、12年、11年の実刑判決が確定している。
一方、なりすまし役の羽毛田正美ら実行メンバーにも有罪判決が下され、2024年11月には東京地裁が関係者5人に計10億円の損害賠償を命じた。しかし、判決が出たことと、被害金が実際に回収されたことは別問題だ。2026年の報道でも55億円の資金の行方には未解明の部分が残っている。犯人たちの服役状況、判決確定の経緯、賠償の実効性、Netflix『地面師たち』との違いまで整理する。
【結論】積水ハウス地面師事件の犯人は2026年現在どうなった？
最初に、検索する人が最も知りたい犯人たちの現在を整理する。
事件の中心人物として知られるのは、カミンスカス操、内田マイク、土井淑雄の3人だ。いずれも懲役10年以上の実刑判決を受けており、刑事裁判では有罪が確定している。
主犯格3人は現在も服役中カミンスカス操は、土地の売却交渉や現場での調整を担った人物として知られる。事件発覚後にフィリピンへ渡り、国際手配を経て2019年1月に身柄を確保された。その後、日本で裁判を受け、懲役11年の判決が確定した。
内田マイクは、地面師グループの計画や書類の手配などに関与した首謀格の一人とされる。事件当時、別の不動産詐欺事件で服役していたことでも知られ、今回の事件では懲役12年の実刑判決を受けた。
土井淑雄は、カミンスカスらへの指示を出した中心人物の一人とされる。2020年に懲役11年の判決を受け、控訴審でも有罪判断が維持された。
2026年のノンフィクション報道でも、この3人は事件の中心人物として取り上げられている。特にカミンスカスについては、服役中に取材者と手紙を交わし、自らの事件への関与について異なる見解を示している。
逮捕された17人全員が起訴されたわけではないここで注意したいのが、逮捕者と起訴された人物の人数の違いだ。
警視庁捜査二課による捜査では、事件関係者17人が逮捕されたと2026年の報道で紹介されている。しかし、全員が刑事裁判に進んだわけではない。報道によれば、7人は不起訴処分となり、最終的に起訴されたのは10人だった。
2020年12月に積水ハウスが公表した総括検証報告書でも、起訴された10人全員に東京地裁で第一審の有罪判決が言い渡されたことが確認できる。
つまり、17人の逮捕者と10人の有罪判決を受けた被告人は、同じ集団を指す数字ではない。この違いを理解しておくと、ネット上の犯人一覧を読む際にも混乱しにくい。
【事件の全容】海喜館の土地取引で55億円を失った経緯
事件の舞台は、東京都品川区西五反田に存在した旅館「海喜館」の土地と建物だ。
海喜館は都心の利便性が高い場所にあり、マンション開発用地としての価値が高かった。地面師グループは、この不動産の本当の所有者ではない人物を所有者本人に見せかけ、積水ハウスとの売買交渉を進めた。
2017年4月、70億円の売買契約が成立2017年4月24日、土地の真の所有者になりすました人物と中間業者との間で売買契約が締結された。加えて、中間業者から積水ハウスへの転売契約も結ばれた。
契約上の売買代金は70億円。積水ハウスは契約時に14億円の手付金を支払った。
その後、5月31日に決済条件が変更され、残代金の支払い時期が前倒しされた。翌6月1日には49億円の残代金が支払われ、所有権移転登記の申請も行われた。
6月9日、所有権移転登記が却下される決定的な異変が発生したのは、決済後のことだった。
東京法務局は2017年6月9日、所有権移転登記の申請を却下した。提出された本人確認関係の書類などに真正でないものが含まれており、売主が本当の所有者ではなかったことが明らかになった。
積水ハウスは土地の所有権を取得できず、支払った代金の回収も困難になった。
同社が公表した総括検証報告書によると、支払総額は63億819万3309円。2018年1月期には、最終的な損害として約55億5900万円を特別損失に計上している。
なお、63億円と55億円は同じ意味の数字ではない。前者は支払った金額、後者は相殺などを反映した実質的な損害額である。
事件の重要な経過を時系列で整理| 時期 | 出来事 | 意味・結果 |
|---|---|---|
| 2017年4月24日 | 海喜館の土地売買契約 | 70億円の契約、手付金14億円を支払う |
| 2017年5月 | 所有者本人を名乗る人物から警告 | 取引の真実性を疑う情報が積水ハウスに届く |
| 2017年5月31日 | 決済条件を変更 | 残代金の支払いを前倒しする |
| 2017年6月1日 | 残代金の決済 | 49億円を支払い、所有権移転登記を申請 |
| 2017年6月9日 | 登記申請が却下 | 偽造書類などが問題となり詐欺が発覚 |
| 2018年10月以降 | 警視庁による一斉摘発 | 関係者の逮捕が進む |
| 2019年〜2020年 | 刑事裁判 | 起訴された10人全員に第一審有罪判決 |
| 2020年12月7日 | 総括検証報告書を公表 | 取引の経緯、組織上の問題、再発防止策を検証 |
| 2021年 | 主犯格らの上告棄却 | 主要人物の懲役11〜12年の判決が確定 |
| 2024年11月27日 | 東京地裁の民事判決 | 地面師側5人に連帯して10億円の賠償を命令 |
| 2026年 | 新たな取材報道 | 犯行の背景や資金の行方をめぐる未解明点が続く |
この事件は、単に偽造書類を使った詐欺ではなかった。契約前から決済に至るまで、複数の関係者がそれぞれの役割を担い、通常の不動産取引に見える状況を作り上げていた点に特徴がある。
【犯人一覧】カミンスカス操・内田マイク・土井淑雄らの役割と判決
地面師事件を理解するうえで欠かせないのが、グループ内の役割分担だ。
全員が同じ仕事をしていたわけではない。計画を組み立てる人物、売買交渉を進める人物、所有者になりすます人物、必要な人物を手配する人物などが連携していた。
1. カミンスカス操：売買交渉を進めた中心人物カミンスカス操は、事件当時、小山操の名前でも知られていた人物だ。
積水ハウスとの交渉では、不動産コンサルタントのような立場で接触し、土地の売却を持ちかけた。羽毛田正美が所有者になりすましている現場にも関わり、取引を前に進める役割を担ったと認定されている。
2019年1月にフィリピンから日本へ移送された後、刑事裁判で懲役11年の判決を受けた。
一審・二審で有罪判断が維持され、2021年7月7日に最高裁が上告を棄却。懲役11年が確定した。
2026年現在も服役中と報じられている。出所予定日については、未決勾留期間の算入や刑期の計算、仮釈放の有無などが関係するため、確定した日付として公表されているわけではない。
また、カミンスカスは服役中に取材者へ手紙を送り、自分も他の関係者に利用されたとする主張や、事件への関与をめぐる異議を示している。本人の主張と、確定した刑事判決は区別して理解する必要がある。
2. 内田マイク：計画を支えた首謀格内田マイクは、長年にわたって不動産取引を利用した詐欺事件に関係してきた人物として報道されている。
積水ハウス事件では、計画の立案や必要書類・印鑑の手配などに関わったとされ、グループの中でも上位の立場にいた。
東京地裁は2020年3月17日、詐欺などの罪で懲役12年の実刑判決を言い渡した。その後、東京高裁が2021年1月28日に控訴を棄却し、最高裁も同年8月26日に上告を棄却したことで判決が確定した。
懲役12年は、今回の事件で確認されている主要人物の中でも特に重い刑罰だ。
2024年の損害賠償訴訟でも受刑者として扱われており、2026年時点で服役中とみられる。
3. 土井淑雄：指示役としての存在土井淑雄は、カミンスカスと長年の交流があった人物で、事件の指示役の一人とされる。
2026年に掲載されたノンフィクション報道では、土井は法律知識や人脈を持ち、カミンスカスらに指示を出すリーダー的存在だったと説明されている。
また、東京地裁の刑事裁判では、事件に使われた不動産情報の入手や、取引に関係する人物への指示、資金の移動などに関する関与が審理された。
2020年5月29日、東京地裁は懲役11年の判決を言い渡した。その後、控訴審でも有罪判断が維持され、2021年6月9日に最高裁が上告を棄却して判決が確定した。
2026年の報道でも服役中の人物として扱われている。
4. 羽毛田正美：本当の土地所有者になりすました人物羽毛田正美は、この事件で世間の注目を集めた実行役の一人だ。
海喜館の真の所有者である女性になりすまし、土地売買の場に出席した。本人確認や契約の場面で所有者本人として振る舞う役割を担った。
2019年7月17日、東京地裁は羽毛田に懲役4年の実刑判決を言い渡した。裁判では、グループ内で従属的な立場だった一方、犯行を成立させるために欠かせない役割を果たしたと評価された。
2026年現在の具体的な所在や出所日について、確かな公的発表は確認できない。懲役4年という判決だけを根拠に、現在の生活状況や社会復帰の時期まで断定することはできない。
5. 常世田吉弘：所有者の関係者を装った人物常世田吉弘は、羽毛田とともに売買の場に現れ、土地所有者の内縁の夫に相当する人物として振る舞った。
単に同席するだけでなく、羽毛田に対する演技の助言や不動産情報の説明なども担っていたと報じられている。
2019年7月17日、東京地裁は懲役4年6か月の判決を言い渡した。
6. 秋葉紘子：なりすまし役を手配した人物秋葉紘子は、羽毛田を所有者のなりすまし役としてグループに紹介した手配役として知られる。
地面師詐欺では、土地の所有者本人に似せた人物を確保することが重要になる。秋葉は、その人員を用意する役割を担った。
2019年7月17日、東京地裁は懲役4年の実刑判決を言い渡した。
なお、事件で逮捕された17人のうち、起訴されなかった7人も存在する。逮捕歴があることだけを理由に、犯罪への関与が裁判で認定されたと扱うことはできない。
公開された報道や判決資料を読む際には、逮捕、起訴、有罪判決、刑の確定という異なる段階を分けて見ることが重要だ。
【55億円の行方】2024年の10億円賠償判決で被害は戻ったのか
犯人の判決と並んで、事件の大きな疑問として残っているのが、騙し取られた55億円の行方だ。
結論からいえば、2024年の損害賠償判決によって被害額の全額が回収されたわけではない。
東京地裁が2024年11月27日に10億円の賠償を命令2024年11月27日、東京地裁は積水ハウスが提起していた損害賠償請求訴訟で、内田マイクら争った被告5人に対して、連帯して10億円を支払うよう命じた。
この判決は、2020年に提起された損害賠償請求事件の一部請求に関するものだ。
裁判所は、被告らが真の所有者になりすました人物を利用し、金銭を詐取することを認識しながら犯行に関与したと判断した。共同不法行為が成立するとして、請求どおりの賠償を認めた。
判決主文では、10億円に加え、2017年6月1日から支払い済みまで年5％の割合による遅延損害金も命じている。
10億円の支払い命令と実際の回収は別問題ここで誤解してはいけないのは、賠償命令が出たからといって、積水ハウスに10億円が現金で戻ったわけではないという点だ。
民事訴訟で勝訴しても、相手に十分な資産がなければ、実際に回収することは難しい。刑事裁判で懲役刑が確定したことも、被害金の返還を意味しない。
2026年5月に掲載された森功氏の取材記事でも、55億円余りの資金について、刑事捜査や裁判で全体の行方が解明されていないことが取り上げられた。
同記事では、カミンスカスが自分の受け取った金額について1億円だったと主張していることや、事件後の資金の動きに関する新たな情報が紹介されている。ただし、これは本人の説明や取材で得られた情報であり、55億円全体の最終的な資金分配を裁判所が認定したものではない。
2026年時点で残る最大の謎この事件では、刑事責任を問われた人物の有罪判決が確定した後も、資金の全容が明らかになっていない。
特に問題となるのは、誰がどれだけの金額を受け取り、どのように保有・移転したのかという点だ。
2026年現在、55億円余りの被害金について、積水ハウスに全額が返還されたという公表情報はない。2024年の10億円判決も、55億円全体の回収を保証するものではない。
したがって、事件の刑事責任は大きく前進した一方、経済的な被害回復という意味では、なお課題が残っている。
【積水ハウスの検証】なぜ警告を受けながら詐欺を防げなかったのか
この事件が不動産業界に大きな衝撃を与えた理由は、被害に遭った企業が住宅業界の大手であり、取引過程で複数の異常な兆候が存在していたからだ。
積水ハウスは事件後、社内調査を実施。さらに2020年9月には外部専門家による総括検証委員会を設置し、同年12月7日に詳細な報告書を公表した。
真の所有者を名乗る人物から複数の警告が届いていた総括検証報告書で特に注目されるのは、売買契約締結後、真の所有者を名乗る人物から複数の内容証明郵便が届いていたという事実だ。
内容証明には、土地を売却していないことや、本人の印鑑が使用されていないこと、仮登記を抹消するよう求める内容などが含まれていた。
しかし、取引に関係する部署では、これらの通知が第三者による取引妨害の可能性があると受け止められ、決済を止める決定的な材料にならなかった。
本人確認にも複数の不自然な点があった報告書では、なりすまし役の本人確認に関しても、複数の問題が指摘されている。
例えば、本人確認に必要な情報の誤り、権利証の原本確認が行われなかったこと、真の所有者の知人などを通じた確認が十分でなかったことなどだ。
加えて、なりすまし役が誕生日や干支を間違えたという情報が存在していたにもかかわらず、十分な再確認につながらなかった。
決済当日には、警察への同行を求められるという異例の事態まで発生していた。こうした複数の異常が重なりながら、最終的に決済が完了したことが問題視された。
本当の原因は社内の情報共有と牽制機能の不足総括検証委員会が指摘したのは、担当者個人の判断ミスだけではない。
同報告書では、営業部門と法務部、不動産部などの間で十分な情報共有が行われず、各部署が本来果たすべきチェック機能を十分に発揮できなかったことが分析されている。
特に、取引の収益性や事業性に目が向きやすく、売主や仲介業者の信用性を組織として検証する仕組みが弱かったことが問題となった。
このため、再発防止策として次のような改善が進められた。
- 不動産取引におけるリスク審査の責任部署を明確化する。
- 売主や仲介業者に関する情報をチェックリストで確認する。
- 稟議書にリスク情報や対策を記載することを義務化する。
- 決裁後に新たな問題が発生した場合の報告体制を整える。
- 経営会議や部門制を通じて部署間の牽制機能を強化する。
2020年の報告書では、こうした再発防止策の周知状況について、対象となった従業員43人の回答を分析している。一定の改善が確認された一方、事故の詳細を社内教育に十分活用できていない点なども課題として残された。
この事件が示したのは、本人確認の手続きを整えるだけでは不十分だということだ。疑わしい情報を得た際に、取引を止めて独立した確認を行える組織体制が必要になる。
積水ハウスの事件は、一般の不動産売買や土地の相続、資産整理を考える人にとっても教訓になる。
地面師とは、土地や建物の真の所有者ではない人物が、所有者本人や正当な代理人を装い、不動産の売買代金をだまし取る詐欺集団を指す。
近年は登記情報や本人確認書類を利用した巧妙な手口も報じられており、書類がそろっているという理由だけで安全と判断することはできない。
確認したい5つのポイント1. 登記簿上の所有者と売主本人が一致しているか
登記事項証明書を確認し、売主の氏名や住所などが所有者情報と一致するかを調べる。最新の登記情報を取得し、過去の権利変動についても確認することが基本となる。
2. 本人確認を複数の方法で行っているか
身分証明書や印鑑証明書だけに依存せず、独立した経路から本人の意思と権限を確認する。代理人が関与する場合は、委任状や代理権の有効性についても確認する。
3. 所有者本人と直接意思確認ができているか
仲介業者や紹介者の説明だけで取引を進めず、所有者本人に売却意思があるかを独立した方法で確認することが大切だ。
4. 取引を急がせる理由に合理性があるか
決済を急ぐ、通常と異なる支払い方法を求める、契約条件を突然変更するといった場合は注意が必要になる。特に、確認時間を与えない取引は慎重に扱うべきだ。
5. 専門家が買主側の立場で独立して確認しているか
不動産取引に詳しい弁護士や司法書士などに相談し、売主側が用意した説明や書類だけに依存しない体制を整える。本人確認と登記手続きは、専門家による独立した確認を組み合わせることが望ましい。
一つでも重大な矛盾があれば決済を止める積水ハウス事件で特に重要なのは、疑わしい情報が一つだけではなかったことだ。
所有者本人を名乗る人物からの警告、本人確認情報の不一致、権利証の確認不足、取引条件の変更など、複数の違和感が存在していた。
不動産取引では、取引金額が大きくなるほど、契約の成立を急ぐよりも、疑問点を解消してから決済することが重要になる。
「大手企業が関わっているから安全」「弁護士や司法書士が立ち会っているから問題ない」という考え方も危険だ。専門家が関与していることと、売主の本人性が独立して確認されていることは別の問題だからである。
【Netflix『地面師たち』との違い】実話とドラマの境界線
積水ハウス地面師事件が再び広く知られるようになった背景には、2024年7月25日に配信されたNetflixシリーズ『地面師たち』のヒットがある。
原作は新庄耕の同名小説で、監督・脚本を大根仁が担当。綾野剛、豊川悦司、北村一輝、小池栄子、ピエール瀧、染谷将太らが出演した。
Netflixの公式発表でも、作品は実在の地面師事件に着想を得た小説の映像化として紹介されている。
実際の事件とドラマで異なる部分現実の事件とドラマを比較すると、共通するのは土地所有者へのなりすましや、複数人による分業型の詐欺という基本構造だ。
一方、作品では企業名や人物名、舞台設定、登場人物同士の関係、事件の展開などがフィクションとして再構成されている。
現実の事件の舞台は五反田の老舗旅館「海喜館」だったが、ドラマは独自の土地取引や企業を舞台に物語を展開する。作中の「石洋ハウス」も現実の積水ハウスとは異なる架空の企業だ。
ハリソン山中は誰がモデルなのかドラマのハリソン山中は豊川悦司が演じた、地面師グループを率いる中心人物だ。
実際の事件では内田マイク、土井淑雄、カミンスカス操らが主犯格として報じられている。そのため、ハリソン山中の人物像を特定の一人と直接結び付ける見方もある。
しかし、ドラマの登場人物は創作されたキャラクターであり、実在の犯人と一対一で対応する実録人物として扱うのは正確ではない。
同じように、綾野剛が演じた辻本拓海や、ピエール瀧が演じた後藤義雄についても、実在の事件関係者とそのまま同一視することはできない。
Netflix作品を楽しむ際には、実際の事件を下敷きにしたクライムサスペンスであることを理解し、現実の裁判記録や報道と分けて見ることが大切だ。
【積水ハウス地面師犯人その後】に関するよくある質問（FAQ）
Q1：カミンスカス操は2026年現在も刑務所に服役していますか？
A1：はい。懲役11年の実刑判決が2021年7月7日に確定し、2026年時点でも服役中と報じられています。正確な出所予定日は公表されていません。
Q2：積水ハウスからだまし取られた55億5900万円は全額回収できましたか？
A2：全額回収されたという公表情報はありません。2026年の取材報道でも資金の全容は未解明とされ、2024年の10億円賠償判決も実際の回収を保証するものではありません。
Q3：羽毛田正美は現在どうなっていますか？
A3：2019年7月17日に懲役4年の実刑判決を受けています。ただし、2026年現在の具体的な所在や出所日については、確認できる公的な公表情報がありません。
積水ハウス地面師事件は、2017年に発生した約55億5900万円の巨額詐欺事件であり、2026年現在も不動産取引や企業統治を考えるうえで重要な事例となっている。
刑事裁判では、カミンスカス操に懲役11年、内田マイクに懲役12年、土井淑雄に懲役11年の実刑判決が確定した。羽毛田正美ら実行役にも有罪判決が言い渡され、事件に関与した起訴対象者10人全員が第一審で有罪となった。
さらに2024年11月27日には、東京地裁が地面師側5人に10億円の損害賠償を命じた。しかし、55億円余りの被害金の行方は完全には解明されておらず、賠償命令と実際の資金回収には大きな隔たりがある。
この事件から学ぶべき最も重要な点は、巧妙な詐欺に対抗するには、本人確認を一度行うだけでは足りないということだ。独立した情報源による確認、部署間の情報共有、疑わしい取引を止める判断、専門家による第三者チェックが欠かせない。
また、Netflix『地面師たち』によって事件の知名度は高まったが、ドラマの人物や展開と実際の犯人・裁判結果は別々に理解する必要がある。
2026年時点で事件の刑事裁判は主要人物について確定している一方、被害金の全容解明と実際の回収という課題は残されたままだ。犯人が刑務所に入ったことだけで事件が終わったと考えず、資金の行方や不動産取引の安全性について、今後も検証を続ける必要がある。
積水ハウス事件は、大企業であっても、組織内の確認不足や情報共有の欠如が重なれば、巨額の被害を防げないことを示した。土地取引に関わるすべての人にとって、忘れてはならない教訓である。
主な根拠資料
- 積水ハウス「分譲マンション用地の取引事故に関する総括検証報告書」（2020年12月7日）
- 東京地方裁判所・2024年11月27日損害賠償請求事件判決
- ダイヤモンド・オンライン、森功氏による2026年2月の取材記事
- 文春オンライン、森功氏による2026年5月の資金の行方に関する記事
- 文春オンライン、河合桃子氏による2026年7月の関係者取材記事
- Netflix公式発表および集英社の大根仁監督インタビュー
